Promesa de Compra Venta
Casas del MIDUVI
Si ya estás listo para firmar una promesa de compra venta ¡Felicidades! pronto estrenarás una propiedad. Pero eso si, ten en cuenta varios factores antes de firmar el contrato de compraventa.
Promesa de Compra Venta Ecuador
La promesa de compra venta es un contrato anticipado o emergente que se encuentra debidamente legalizado en el derecho positivo ecuatoriano.
Según el Código Civil en el Art. 1597 «La promesa de celebrar un contrato no produce obligación alguna, salvo que concurran las circunstancias siguientes: Que la promesa conste por escrito y por escritura pública cuando fuere de celebrar un contrato para cuya validez se necesite de tal solemnidad, conforme a las disposiciones de este Código; 2a. Que el contrato prometido no sea de los que las leyes declaran ineficaces (…)».
¿Qué es la promesa de compra venta?
La promesa de compra venta es un contrato que se firma antes de empezar los trámites de transferencia de dominio de un bien inmueble.
En otras palabras es un contrato donde se acuerda las condiciones con las que el vendedor y el comprador realizan la venta de una propiedad.
No es necesario firmar una Promesa de compraventa cuando vamos a comprar una propiedad, pero ayuda mucho para aclarar las condiciones en que se ejecutará la transferencia de dominio.
Pues con este documento se asegura con claridad el precio, se pacta que ya no este en disponibilidad a la venta, [Reservar la Propiedad], da tiempo al vendedor para sanear cualquier deuda, o documento que este pendiente o que sea requisito para la venta y da tiempo al comprador para tener listo el dinero para realizar la compra.
Este video ilustra muy bien el proceso de una promesa de compra venta
¿Qué documentos necesitas para realizar una Promesa?
Antes de firmar una promesa de compra venta hay que tomar en cuenta los documentos que necesitamos para firmar.
Fotocopia cédula de identidad y papeletas de votación del vendedor y comprador de igual manera de sus cónyuges, si tienen separación de bienes o capitulaciones, adjuntar el documento.
Información del inmueble: Planos arquitectónicos y estructurales, dirección exacta, certificado de no adeudar alícuotas (certificado de expensas), pago de impuestos, certificado de gravámenes emitido por el Registro de la Propiedad. si cuenta con estacionamiento extras, bodega, etc.
Incluir la forma y el tiempo de entrega del inmueble, siempre es bueno realizar un inventario y que quede firmado por las dos partes.
Por parte del comprador dejar de forma concisa y transparente la forma de pago, en caso de ser con préstamo hipotecario.
Siempre dejar claro con qué entidad financiera sería y los tiempos de pagos.
Por último; acordar entre comprador y vendedor cuál sería la multa o penalidad en caso de incumplimiento de cualquiera de las dos partes y acordar la forma de resolver cualquier conflicto.
Puede ser por medio de una mediación o directamente una demanda.
Requisitos de una promesa de compra venta
Para que el contrato sea válido legalmente, debe cumplir con algunos requisitos.
- La promesa debe estar por escrito: La promesa se puede hacer como documento privado, o sea que no es necesario que sea firmado ante notario.
- La promesa de compra venta nunca debe infringir la Constitución de la República del Ecuador, o sea, permitida por ley.
- La promesa tiene que contener un plazo o una condición que deje claro cuándo tiene que celebrarse el contrato de compraventa y la transferencia de dominio del bien inmueble. Así, tanto el comprador como el vendedor sabrá en qué tiempo firmarán la escritura definitiva y que mientras la condición no se cumpla o no haya pasado el tiempo, no se puede exigir el cumplimiento del contrato.
- La promesa de compra venta debe ser clara, especificar el inmueble de forma detallada, indicar el precio y forma de pago, cosa que una vez firmado, solo falte la compraventa y la entrega de la propiedad.
Recuerda: Para que la promesa de compra venta sea válida tiene que especificar un plazo.
¿Necesito un abogado para realizar una promesa de compra venta?
Si bien no es obligación que lo haga un abogado y podrías hacerlo tú mismo, la recomendación es que lo hagas con uno, ya que así te aseguras que el contrato cuidará tus intereses a la hora de comprar.
Un abogado, al dedicarse a este tipo de cosas, sabrá cuáles cláusulas redactar en caso de incumplimiento, cómo serán las multas, cómo especificar la propiedad, etc. y tendrás un documento claro y eficaz en caso de cualquier cosa.
¿Se puede transferir la promesa de compra venta?
También se dan casos en que la promesa de parte del comprador se transfiere a otra persona, eso se llama subrogación de obligaciones.
Al momento de realizar cualquier cambio en la promesa de compra venta lo más recomendable es tener un abogado de confianza, pues ayudará a ilustrar cada tema.
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¿Cómo anulo una promesa de compra venta?
Para anular o dar por terminado una promesa de compra venta necesariamente tienes que estar en acuerdo con la otra parte, ya que seas vendedor o comprador, porque, tal vez se ejecute la cláusula de multas o penalidad que se deba cumplir, o desistir entre las dos partes sin que exista penalidad para cualquiera de las partes. en casos también tendrán que resolverlo con la cláusula de resolución de conflictos, con mediación amigable o con un juicio civil.
Hay ocasiones que no se necesita anular la promesa de compra venta, solo se debe hacer una extensión de los plazos, que de igual manera se hace con la ayuda de un notario y el acuerdo entre las partes involucradas.
¿Quién paga la promesa de compra venta?
Esta es una de las preguntas más polémicas al momento de realizar una promesa de compraventa.
la respuesta más corta es: EL COMPRADOR. A este le conviene estar muy pendiente y es el más susceptible en el proceso de compra.
Hay ocasiones que no se necesita anular la promesa de compra venta, solo se debe hacer una extensión de los plazos, que de igual manera se hace con la ayuda de un notario y el acuerdo entre las partes involucradas.
Incumplimiento de compra venta
Luego de haber verificado que todos los documentos habilitantes para la transferencia de dominio de este lote de terreno estén al día, se acuerdan el precio y la forma de pago y se debe firmar una promesa de compra venta o contrato de compra venta.
A continuación encontrarás una guía para llevar a cabo una promesa de compra venta:
Pasos para una Promesa de Compra Venta
| Un abogado redacta un documento denominado minuta, para esto solicita las copias de las cédulas y papeletas de votación de la compra y venta. Una minuta tiene las siguientes partes; comparecientes, antecedentes, precio, origen de los fondos, plazo, cláusula penal, gastos, jurisdicción, aceptación. |
| Esta minuta se lleva a la notaría y esta genera una matriz. |
| Los vendedores y compradores comparecen a la notaría, y en presencia del notario, leen la minuta, al final firman y colocan su huella digital. |
| Se cancela en la notaría el valor de la promesa de compra venta. |
| La notaría emite dos copias una para el promitente vendedor y una para el promitente comprador. |
Si la compra venta de un lote de terreno es de contado y se puede escriturar en ese momento, no es necesario realizar una promesa de compra venta.
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